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    威海新聞

    關于威海爛尾樓,有些話想說

    2021-04-09來源:威海淘屋網關于威海爛尾樓,有些話想說

    最近,威海三高的爛尾項目山水文園,因為一位業主大勇哥的入住,一系列爛尾房生活視頻帶給一波熱度,很多業主自發性組織起來,給大勇哥捐錢,用于提升視頻播放量,期望能利用網絡的力量推動這個項目問題的解決

    聞之令人痛心

    這一次,我們就來聊聊威海爛尾樓的相關問題,希望給遭遇同樣問題的購房者一點點幫助,希望給正在打算買房的朋友一點幫助

    本文綱要:

    1、爛尾項目是怎樣構成的

    2、爛尾再次發生后,業主該如何維護自己免受進一步傷害

    3、爛尾發生后,貸款在什么情況下可以不還

    4、涉及部門是如何推動爛尾項目復活的

    5、給購房者的一點建議

    本文約3127字 閱讀需要10分鐘

    01

    造成樓盤爛尾的原因有很多,比如說銷售情況、公司股東之間的公司控制權、經營問題,但歸根結底,都是資金問題,工程續建資金不足,導致施工單位沒先前資金完成后續建設,假如說道剛開工的時候就把所有工程款給到施工方,就不會出現這種局面

    舉一個例子,某紫宸項目,它的開發商總部在濟南,坊間傳說,該開發商替別的公司做資金借貸,被擔保公司出問題,這邊的資金被挪用,工程款缺陷,造成施工單位無以為繼,不能暫時復工。

    不過,這個項目的處理非???,緊緊十多天,經區政府、住建局、政法委等涉及部門處置積極,就拿走了一攬子解決方案,現在是之前的總包方威辟集團在墊資建設。

    資金問題,近幾年尤其嚴重。

    17年之前,威海市區的房價均價也就在5千左右,對開發商來說,拿地成本、建筑成本也都相對較低

    17年之后,威海市區房價猛然翻了一番,開發成本也是水漲船高,各種資金需求額度大增,拿地成本翻倍,水泥沙子等各種建筑材料也是價格大上漲

    開發商陡然面臨這種情況,很多都是應付的捉襟見肘

    再加上相應的資金政策沒跟上,就很容易出有問題

    去年,監管部門出了一個針對開發商的“三道紅線”:

    紅線1:剔除預收款后的資產負債率大于70%

    紅線2:清凈負債率大于100%

    紅線3:現金短債比小于1.0倍

    紅線一出,那些平日里掛滿街頭巷尾,堪稱多少強勁多少強的大房企幾乎都變了臉色,我們熟悉的恒大、融創、萬科等等都沒有幸免

    某大天峰項目以出人意料的低于萬元的價格入市,還有它之前的坐落于經區鳳林的超低價公寓,都跟它減少資產負債避免金融風險不無關系

    02

    實際上,當爛尾情況發生,個人能夠謀求的解決途徑是比較少的;而在解決問題爛尾問題的過程中,個人需要充分發揮的或者說起到的起到是微乎其微的

    因為在房地產領域,其負債結構基本上是最簡單的,還包括配套費、稅款、抵押債券、金融債券等等,這些對普通購房者來說,幾乎都是幾乎陌生的

    而相關部門就是要通過這些,來理解、分析該公司所面對問題的困難程度,辨別其是否更容易解決問題

    通常情況下,再次發生這種問題的企業首先不會本能地進行自救,比如它會主動地去融資,去更有戰略投資人,希望能夠通過自救盤活項目

    在這個過程中,業主會發現問題,少見的是會組織起來,向政府層級傳達輿情,體現問題

    在這里需要特別強調一下,當所購買的房子再次發生爛尾時,首先要查閱自己的購房合同,看合同是否已經在房管局展開了簽約備案,只有已經在房管局備案的房子才有權力去展開進一步的占據、使用等

    與此同時,政府也會進行情況調查,相關行政機構、負有監管職責的建設局等單位,都會參與進來進行調查

    如果矛盾較小,行政機構進行情況梳理后,不會進行居中調處,例如某紫宸這個案例

    只要問題處理得當,大概率是不會轉入到倒閉這個司法程序,司法程序是公民和權利人最后一道救急手段

    在這里解釋一下,破產和爛尾是有所不同的

    破產是社會主義市場經濟發展的產物,雖然是借鑒國外的,但它確實是我們市場經濟必不可少的一個環節,因為很多企業走到最后,無法展開持續經營,是要退出市場的,必然必須走這樣一個司法程序

    比如說山水文園,這個項目現在的情況準確的眾說紛紜是局部幾棟樓爛尾,還不能說它倒閉了

    在威海,房地產行業比較發達,經過倒閉程序成功處置的案例不少,相關問題基本上需要獲得有效掌控和解決,保障大家的生存權是沒有問題的

    03

    爛尾再次發生后,是不建議停貸的,否則銀行會對停貸者發動訴訟,如果拒不履行,會被劃入失信人,隨之而來的是種種難以想象的不便

    但也有一種特殊情況,就是泡沫太大

    貸款是基于業主出售房屋,進而與銀行單獨建立的一個借貸關系,通常情況下,辦理貸款肯定是在房子有證的情況下做抵押,如果還沒有取得房產證,就是預抵押

    也就是說,銀行給你借貸是基于你有這套房子,這套房子具有還貸的清償價值

    看房價走勢,如果這套房子是貶值,那么你的貸款還是要還的,當下你要做到的是再給開發商一些消化吸收困難的時間;

    如果你的房子是一直升值,你已經無法承擔這么大的損失,這個時候就可以考慮停貸,但并不是自作主張不還貸,這種情況下法律也是給了你一個救急途徑,正確的處置方法是先起訴,解除你和開發商之間的商品房買賣合同,因為你的貸款合同是基于這個合同而產生的,解除商品房買賣合同之后,你可以再控告銀行,要求解除商業貸款合同

    不過,如果真的再次發生了這種情況,開發商也是資金匱乏,那么即使中止了合約,很可能也無以獲得已經開支的錢款,說白了,房價上行情況下的停貸充其量也就是一個止損,這是誰都不不愿看到的

    相反的,若是房價上行,涉及各方反而可能獲益,比較突出的一個例子是某陽光邑上,這個項目當初銷售的時候因為問題被封了數百套商品房,到了18年初,房子無法訪問,房價翻倍不少,還獲得很好的銷售成績

    04

    相關部門是如何推展爛尾項目復活的,關于這個問題,我們還是舉一個實例

    當前在售的項目某八號

    這個項目拖得時間比較寬,應當是從04年就開始了,中途還有人接過手,這次是第三次啟動

    這個項目當前是歸屬于重整方已經接盤,也就是說購房的所有申請都是在該項目售樓處辦理,正常網簽都沒有問題

    只不過,項目經手的所有款項是由管理人展開管理,不經過開發商,而且開發商是不能一動這些資金的,這些資金只能用于工程建設,以及人員工資支出等正常運營費用

    之前,這個項目是已經破產了,進入了倒閉程序,倒閉管理人(可能由律師團隊擔任)對項目的資金和負債展開了盤點,然后招募重整投資方

    重整投資方轉入項目之后,首先需要繳納保證金,這筆保證金就是啟動資金,然后才開始恢復對項目的運營

    在這個重整期間,重整投資人有權利處理公司資產,但是,為了保證對外清償債務和工程建設,必須對重整資金的使用展開非常嚴苛的容許,至少要確保之前欠的債務要償還債務確切,工程要完成續建,給業主要達成交房辦證的標準

    所以,前面所說的重整投資方交的保證金以及銷售款項要交到管理人賬戶

    那么這種情況要持續到什么時候呢?

    首先,重整投資方接盤后需要提交一個重整計劃草案,該草案約定他應該用多長時間已完成工程續建以及債務清償,從法院角度來說,該草案規定的任務完成之后,監管也就完結了,像是八號,一開始草案約定的監管期是三年,但實際上,工程進度提前,今年年底前就可以交房(兩年),那么到時候監管就可以提前結束了

    這里,還有一件事值得一提

    八號本來是四棟樓,但是轉入重整之后,確定要拆除一棟(也就是一號樓),這是因為重整開始的時候還會對建筑的主體結構進行嚴格檢測,如果建筑質量或是安全性能約不到要求,是不能續建的,一號樓的建筑時間早于于其他三棟,并非同期建筑,其建筑質量不符合現在的居住標準,所以在重整的同時重新加入了拆除一號樓的拒絕

    05

    某幸福海岸、某城二期、某紫宸、某798、某山一號……不可否認,威海對爛尾項目的處置還是比較及時比較恰當的,但是,我們也不得不承認,這只是保障了業主的基本權益而已,只是基于生存權的角度保護業主

    但是買房作為一個商品交易,由于爛尾,還不會產生逾期交房的損失、逾期交房的違約金,而業主的損失在倒閉中的清償順位還只是一個普通的性質,最后有可能只是按照一個百分之幾的比例能獲得,無論如何,業主還是受害者

    為了避免這種情況,顯然,買現房是最安全的

    只是,現在在售的現房數量極少,

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