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    精品樓盤

    2020年度威海樓市白皮書「政策篇」

    2021-01-11來源:威海淘屋網2020年度威海樓市白皮書「政策篇」

    !抗擊疫情,多城公布“樓市禁令”

    自新冠肺炎疫情愈演愈烈以來,多城市密集公布通報要求房企關閉售樓處,導致房企線下銷售難以施展,銷售業績下降,現金流壓力加劇。為減少銷售回款,緩解現金流壓力,較多房企將銷售陣地由線下向線上轉移,并且通過減少線上購房者權益的方式提高線上成交率。

    各房企不斷加大營銷力度,如“無理由退房”,“保價”和“折扣”等,多種確保購房者權益的措施齊發力。

    傳統春節廣告宣傳主要圍繞返鄉置業等展開,但2020年春節前夕,新型冠狀肺炎在武漢愈演愈烈,為配合抗擊疫情,房企重開售樓處,線下銷售活動暫停。與此同時,房企紛紛發售線上銷售服務。從平臺形式來看主要分為兩種,一種是通過APP、小程序等原為平臺,如碧桂園、萬科地產、龍湖集團等;另一種是借助互聯網及電商平臺,與房天下等進行合作線上售房,如世茂房地產、招商蛇口、中國奧園等。

    中央經濟工作會議提出“解決好大城市住房突出問題”

    政策走向是影響房地產市場的關鍵,2020年12月18日完結的中央經濟工作會議以及今年3月的政府工作報告、10月發布的“十四五規劃”建議,均重申“房住不炒”,表明政策定力沒有挽回。同時,關于“解決問題好大城市住房突出問題”、“高度重視保障型出租住房建設”成為中央針對房地產行業領域里調控的新藥方。

    “三道紅線”壓頂,嚴格容許房企融資

    2020年8月20日,住建部和央行聯合召開了房地產企業座談會,多家房地產龍頭企業與會,公布的會議新聞稿提到:“人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期普遍征求意見的基礎上,構成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則?!?/p>

    根據會后媒體報道,上述房地產企業資金監測和融資管理規則主要所指的是“三道紅線”政策,即“去除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍”,根據“三道紅線”觸線情況不同,試點房地產企業分為“紅、橙、朱、藍”四檔,如房企“三道紅線”都控線則為紅檔。以有息負債規模為融資管理操作目標,分檔設定為有息負債規模增速閾值,白檔有息負債規模不得增加,每減少一檔,下限減少5%。市場廣泛預計“三道紅線”政策將于2021年正式實施。

    "契稅暫行條例"升級為"契稅法"稅率3%-5%不變房產契稅優惠政策沒有調整

    中華人民共和國契稅法2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過。本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國務院公布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時廢除。

    “契稅法”第三條提及:“契稅稅率為百分之三至百分之五?!薄捌醵悤盒袟l例”第三條提到:“契稅稅率為3%-5%?!?/p>

    也就是說,“契稅暫行條例”升級為“契稅法”,稅率恒定。

    目前沿用的房地產交易環節契稅優惠政策是于2016年2月17日施行的《財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知(財稅[2016]23號)》。

    (一)對個人出售家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、未婚以及未成年子女,折合),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征稅契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

    (二)對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

    家庭第二套提高性住房是所指已享有一套住房的家庭,購買的家庭第二套住房。

    PS:山東省在房地產交易環節契稅計算上,住房套數以區為單位。也就是說,環翠區、經區各有一套房的話,可以均按首套計契稅?!?016年2月25日,山東省財政廳、地方稅務局、省寄居建廳牽頭發布契稅調整新政:住房情況查詢范圍為擬購住房所在縣(市、區)行政區域。

    綜上,如果是住宅的話,首套90平以下契稅為1%,以上為1.5%;二套90平以上1.5%,以上為2%。

    契稅優惠政策針對的是住宅,如果是40年產權的公寓,則不能享受優惠政策。

    “契稅暫行條例”升級為“契稅法”,但是契稅稅率并無變化,房地產交易環節的契稅優惠政策也沒調整。

    住建部:2020年各地計劃改建城鎮老舊小區3.9萬個

    住房和城鄉建設部2020年各地計劃改建城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶,相對2019年是翻番的。其中,必須改建的2000年以前建成的老舊小區的量,大概有30億平方米。

    山東發文:全省推展“交房(地)即辦證”

    山東省自然資源廳、山東省住房和城鄉建設廳等多部門印發《全省推廣“交房(地)即辦證”服務模式工作方案》,方案提到,2020年10月底前,各市自定試點區域,選擇符合條件的追加供地項目、新開盤交房的房地產開發項目,開展“交房(地)即辦證”試點,形成成功案例。2020年12月份,各市制訂工作實施方案,實現“交房(地)即辦證”月月有案例,逐步實現工作常態化。

    農村宅基地使用權,城鎮戶籍子女可繼承、可登記!

    2020年9月9日,自然資源部經商住房城鄉建設部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農業農村部、國家稅務總局,對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出答復,就該建議中提及的“關于農村宅基地使用權登記問題”答復具體:農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女承繼并辦理不動產登記。

    答復指出,根據《繼承法》規定,被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承,按照房地一體原則,繼承人繼承獲得房屋所有權和宅基地使用權,農村宅基地無法被單獨繼承?!恫粍赢a登記操作者規范(試行)》明確規定,非本農村集體經濟組織成員(不含城鎮居民),因承繼房屋占用宅基地的,可按涉及規定辦理確權注冊,在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟的組織原成員住宅的合法繼承人”。

    此外,回應就“關于不動產共有注冊”等問題也做了具體恢復?;貞J為,不動產注冊機構以少數份額共有人不因應而未予辦理注冊的問題,屬于繼續執行層面的問題,將加強監督指導,嚴格實施法律規定,切實確保不動產權利人合法權益。

    全國新房銷售均價進入“萬元時代”

    據國家統計數據測算,7~9月,全國商品房銷售均價分別為10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米,全國房價進入“萬元時代”。全國新房均價從每平方米2500元漲到5000元,用了7年(2005年~2011年),從5000元漲10000元用了9年。

    山東印發《最新住宅專項維修資金管理辦法》7月1日正式實施

    為進一步強化住宅專項修理資金(以下簡稱維修資金)管理,保障共用部位、共用設施設備的正常使用和維修,確保維修資金所有者的合法權益,山東省住房和城鄉建設廳、山東省民政廳、山東省財政廳牽頭印發《山東省住宅專項維修資金管理辦法》。

    新的印發的《山東省住宅專項修理資金管理辦法》共分五章五十二條,主要還包括第一章總則,第二章交存,第三章用于,第四章監督管理,第五章附則。

    修理資金專項用作住宅共用部位、共用設施設備保修期剩后的修理、更新和改造?!掇k法》適用于本省行政區域內商品住宅、售后公有住房修理資金的交存、用于、管理和監督。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主,按照本辦法規定交存修理資金。

    《辦法》具體,省住房城鄉建設主管部門會同省財政部門負責對全省修理資金的指導和監督,設區的市住房城鄉建設部門會同同級財政部門負責管理本行政區域內修理資金的指導和監督工作。財政部門應當強化對維修資金收支財務管理和會計核算制度繼續執行情況的監督。

    在修理資金的交存和用于方面,《辦法》認為商品住宅的業主應該在辦理住宅交付手續前交存首期維修資金,建設單位應當與業主在購房合同中誓約業主按涉及規定交存修理資金,并督促業主交存。出售公有住房應從售房款中提取維修資金,業主按照建筑面積交存修理資金。修理資金的使用分為計劃使用、一般用于和應急用于,計劃使用和一般使用經業主表決同意后的組織實施修理,應急用于經現場按規定后組織實行維修,修理完后展開審批。修理資金可按照計劃用于程序,用作購買電梯修理更新改造有關保險。

    維修資金應當建立審批和查找制度,拒絕接受業主查詢。修理資金可按國家有關規定用作定期組合存款等,保證資金安全和保值電子貨幣,增值收益定期分配。修理資金管理情況不應定期積極開展財務審計,公開審計結果,并依法拒絕接受審計部門的審計監督。省、設區的市住房城鄉建設部門加強維修資金歸集、使用、電子貨幣等工作的監督管理,并會同同級財政部門的組織維修資金檢查活動。

    此次印發的《山東省住宅專項維修資金管理辦法》于2020年7月1日起實施,有效期至2025年6月30日,原2015年印發的《山東省住宅專項修理資金管理辦法》(魯建發〔2015〕2號)已到期,不再限于。

    山東全面放松城鎮落戶限制!

    2020年12月31日,山東省政府網站公布《山東省人民政府辦公廳關于進一步深化戶籍管理制度改革促進城鄉融合區域協調發展的通知》,提出全面放松城鎮落戶容許。實行經常居住地注冊戶口制度。居民凡在城鎮居住于或就業的,本人及其近親屬均可自主選擇落戶,中止其他前置條件和附加容許。

    威海本地政策

    威海煙臺青島濰坊日照五市住房公積金互認互貸

    貫徹落實《山東省人民政府關于減緩膠東經濟圈一體化發展的指導意見》和《膠東經濟圈住房公積金一體化發展合作協議》要求,了解前進膠東五市間住房公積金互認互貸。

    自2020年11月9日起,職工在青島、煙臺、濰坊、日照四市繳存住房公積金,在我市購房申請異地貸款或作為未婚參與申貸的,取消戶籍容許,其他條件仍按原規定執行。

    五市間中止區域內購房貸款職工的戶籍地限制,實現真正意義上的互認互貸,為五市間人口跨地區流動、低收入及購房提供更多的政策優惠和資金反對。

    重磅!威海調整住房公積金政策

    據理解,威海市住房公積金管理委員會是為貫徹落實住建部《住房公積金歸集業務標準》《住房公積金個人住房貸款業務規范》和《住房公積金萃取業務標準》,深化“放管服”改革,進一步滿足群眾購房貸款等需求,促進全市房地產市場穩定健康發展,發出通知要求調整部分住房公積金用于政策的。

    根據通報,我市從2020年1月1日起將提高公積金住房貸款的額度。夫妻雙方均合乎貸款條件的貸款額度由最低50萬元提高到60萬元。

    通報增大了對“雙一流”大學畢業生的信貸反對力度。將其申請人住房公積金貸款的條件由連續正常繳存12個月限制到6個月,并且貸款額度不與公積金賬戶余額掛勾。

    通知同時允許申請人可萃取公積金用作加裝電梯,申請人只需獲取經業主共同證實的出資協議及一年內的出資證明,即可提取本人及配偶的住房公積金,但萃取額不能多達出資的費用。

    通知同時恢復繼續執行異地貸款政策。凡戶籍屬于威海市轄區范圍的職工,在外地就業并繳存公積金,在威海市出售住房即可以申請人公積金貸款。

    通報明確提出,完全恢復繼續執行商業貸款并轉公積金貸款政策。繳存職工已辦理商業住房貸款不多達三年,且所購房合乎現行公積金貸款條件的,可在提早一次性償還商業貸款后一個月內申請人公積金貸款,貸款額不多達一次性償還商業貸款的金額。

    通知中止了二次申請人公積金貸款的年限容許,申請人首次公積金貸款結清后再次申請公積金貸款,將受間隔3年的時間容許。

    此外,市公積金管理中心還將開展公積金余額抵扣公積金貸款業務。公積金貸款職工可以網上服務廳和手機APP申請夫妻雙方公積金余額抵扣部分貸款本金。

    《威海市應付新冠肺炎疫情住房公積金階段性反對政策》

    2020年3月16日,從威海市住房公積金管理中心獲悉,經市委經濟運行應急確保指揮部同意,《威海市應對新冠肺炎疫情住房公積金階段性反對政策》制定并發布施行。

    2020年6月30日前,住房公積金繳存企業因不受疫情影響,無法按時足額繳存住房公積金的,經企業職工代表大會或者工會討論通過后,可向威海市住房公積金管理中心申請人緩繳,緩繳期限至2020年6月。緩繳期間,繳存時間連續計算,不影響職工正常提取和申請住房公積金貸款;職工需辦理賬戶移往或者銷戶提取的,企業應當先為其辦理補繳。

    企業申請緩繳時,應該同時遞交補繳方案,并在2020年9月30日前補足欠繳的住房公積金,補繳金額按照緩繳前的繳存基數和繳存比例計算確認。

    對因病毒感染新冠肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔絕觀察人員、參與疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時喪失收益來源的人員,可靈活性調整其住房公積金貸款償還安排,合理延后償還期限。疫情防控期間沒能正常償還的,可不不作逾期處置,不作為逾期記錄報送征信部門。

    在疫情防控期間,對購建房提取、提前結清貸款萃取、既有住宅加設電梯萃取等有受理時限要求的萃取業務,延長受理時限至疫情結束后的3個月。對受疫情影響繳納房租壓力較小的租房職工,可在本年度內分兩次提取住房公積金用于繳納房租,萃取額度不超過本年度最低限額。

    對受疫情影響的企業,經職工代表大會或者工會討論通過后,可按規定申請人降低住房公積金繳存比例,單位和個人繳存比例低于不低于5%。待疫情結束后,企業可根據自身生產經營情況,自律選擇恢復原比例。

    威海市區土地級別與基準地價調整!

    2020年4月17日威海市新聞辦舉行新聞發布會,市自然資源和規劃局黨組成員、副局長孫友介紹了威海市市區土地級別與基準地價調整有關情況。

    本輪調整的基準日為2019年1月1日,以我市國民經濟和社會發展規劃以及城市總體規劃的要求為出發點,本著科學性、前瞻性、適用性的原則,以我市近三年來成交價的出讓土地案例為數據基礎,形成了更新成果,調整范圍包括環翠區、高區、經區和臨港區。土地使用年期原作為國家法定最低轉讓年期,即商服用地40年、住宅用地70年、工業用地50年、公共管理與公共服務用地50年。

    本次調整的基準地價是不同級別商服、住宅、工業、公共管理與公共服務用地四類用地價格。其他用地價格可參照相關或相似用途類別確定。本次調整自2020年4月11日起月執行。

    土地級別調整情況

    近幾年,由于威海經濟持續發展、城市基礎設施設施日漸完善,住宅用地各級別土地價格有不同程度的提高,現行基準地價已無法符合當前形勢的發展需要,與土地市場實際狀況有差距,因此本輪對商住用地土地級別展開調整。我市商服用地和住宅用地均分為六個級別,工業用地和公共管理與公共服務用地均分成五個級別。

    商服用地級別范圍變化:與上輪相比,有五處區域進行調整:一、經區城際鐵路以東,華夏路、海濱南路、大慶路以南,香港路以西,齊魯大道以北區域由二級地調整為一級地;二、經區香港路以東,大慶路以南,海埠路以西,珠海路以北區域由三級地調整為二級地;三、嵩山路以西、齊魯大道西延至規劃路以北至山體區域由三級地調整為二級地;四、五渚河以東、隱士路以西、成大路以北的區域,由五級地調整為四級地;五、隱士路以東、成大路以北的區域,由六級地調整為五級地。住宅用地級別范圍變化:與上輪比起,有五處區域展開調整:一、青島中路以東、上海路、大慶路以南、香港路以西、深圳路以北的區域,由二級地調整為一級地;二、統一路、環山路、城鐵以東,平度路以北,青島路、嶗山路、統一南路以西的區域,由二級地調整為一級地;三、嵩山路以西、齊魯大道西延至規劃路以北至山體區域由三級地調整為二級地;四、五渚河以東、隱士路以西、成大路以北的區域,由五級地調整為四級地;五、逍遙路以東、成大路以北的區域,由六級地調整為五級地。

    工業用地和公共管理與公共服務用地級別范圍變化:與上輪保持一致,沒發生變化。

    基準地價情況

    總體思路是在有助于下調設定容積率的基礎上,維持商服樓面基準地價不動,必要提高住宅用地價格,平穩工業用地和公共管理與公共服務用地價格。

    容積率調整情況:在上輪基準地價的調整中,我市商服用地和住宅用地的容積率原作為1.4,工業用地設定為1.0。目前,商服用地和住宅用地已不合乎我市的實際情況,也反映不出我市節約集約用地的效益,并且周邊地市的商服用地和住宅用地設定容積率均不低于1.6。本輪調整擬將商服、住宅用地容積率調整為1.6。工業用地的容積率合乎節約集約用地的要求,仍設定為1.0。公共管理與公共服務用地參考工業用地,容積率仍原作為1.0。商服用地基準地價的調整情況:近年來,隨著電子商務的快速發展,實體商業受到了相當大的沖擊。通過對近三年商服用地招拍掛成交價案例的調查以及商服樣點的市場調查,在本輪商服用地地價調整中,基本保持上一輪商服用地的樓面地價不變。住宅用地基準地價的調整情況:根據我市近年來房地產市場的實際情況并兼顧國家的宏觀調控政策,對本輪住宅用地地價必要展開了上調。

    工業基準地價的調整情況:我市的工業項目主要位于四級、五級地范圍內,考慮到降低企業用地成本的必須,本輪對四級、五級工業用地沒有進行調整。對一、二、三級工業用地考慮到交還土地工作的必須,必要進行了調整。

    公共管理與公共服務用地基準地價的調整情況:從完備威海城區基準地價體系和政府制訂宏觀調控地價政策的角度,結合本輪基準地價更新中所能收集的地價資料,主要考慮征地成本,參考價格特征相近的工業用途地價的一定比例,綜合確定公共管理與公共服務用地基準地價。

    威海三區2020年中小學校學區區分出爐

    環翠區2020年中小學校學區劃分經區2020年中小學校學區區分高區2020年中小學校學區劃分

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