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    本地樓市

    威海樓市碎碎念:要做一棵清醒的韭菜

    2021-07-28來源:威海淘屋網威海樓市碎碎念:要做一棵清醒的韭菜

    今年的樓市是相對類似的一年,威海的商品房市場走過了20多年,現在正處于什么階段?

    威海作為三四線小城,還有房產未來嗎?

    我們的城市邊際擴張不會到哪里?

    我們的需求結構再次發生了哪些變化?

    我們的整體和局部供應趨勢是什么?

    這每一個問題,都事關重大,我有意糾正任何人的想法,只是共享一下我自己的認知

    01

    經常不會有朋友facebook,說威海人口外流,說道威海除了海什么都沒有,說道房產都退出三四線了,不利種種,我們怎么還能在這里大談賣房

    咱說一個小問題吧

    這兩年來威海拿地布局的央企、國企都顯著增多,大家有沒有想要過,為什么呢?

    很多文章,還包括我自己的,通常只不會為難地說一句,一線開發商在這里拿地,解釋威海有價值

    這確實是一方面,但應當不止如此

    現在我說的是央企國企,他們和一般的企業不一樣,除了追求利益,他們更多地還承擔著社會責任

    比如說7月9日,央視節目《信物百年》第41集《重返的圓明園獸首》,講述了保利集團搶救流失海外的圓明園獸首回家的故事

    救治文物、建設公益設施、幫扶鄉村振興等等都是很多央企國企在做到的事情

    這樣的實力企業,在一二線城市拿地取得的利益應當比在威海獲利更多,能獲得的名聲也不會更大,如果不是名不是利,那么他們為什么來威海?

    我覺得,應該是大位房價大位樓市

    上半年房產界出了“集中于供地”的要求,非常簡單來說,土地拍賣會一年之內只能進行三次,由于這項政策是在22城展開,威海不在其中,很多人有可能就忽略了,但實際上,這些調控政策他們的影響力都不是孤立的,并會因為沒在這個城市實施,就影響將近這里

    集中于供地已經展開了一輪,其中的一個結果已經獲得檢驗――助推地產行業加快洗牌

    土地集中于供應,央企國企背景房企的資金優勢進一步縮放,他們本來就資金雄厚,再加上可以取得低于基準利率的信用貸款,在拿地中的優勢遠高于一般房企,寄予厚望的地能一口氣全拿了

    很多中小房企甚至連地都拿將近,還講什么房產研發

    這樣,全國的房產市場逐漸被這些超強實力房企掌握

    而上意只要通過這些央企國企就能把握房地產市場大局,也就能構建穩定市場

    返回威海,幽微探意,央企國企的入駐,應當是有平穩樓市的成分

    全國的三四線多了,有價值的才必須平穩

    02

    房產調控的思路越來越明晰了

    一二線城市都出了調控“重災區”,還想通過在這些地方買房構建財富翻倍,基本不可能了

    老盯著這一片熱土,很容易錯過潛力城市

    對于大多數人來說,只有你自己交易過房子,你才能告訴一套房子從買到買的真實成本

    房子不能作為穩健掛鉤、保值的工具,想通過交易房子賺大錢,很難

    一個城市內部各個區域的分化也越來越明顯,有的跌到,有的上漲,有的橫盤,你很難見到普上漲,當然更不存在普跌到這種行情

    03

    說道說道我們大威海

    前不久,威海公布了市區存量住宅用地信息

    臨港的存量住宅項目和總面積都是各個區中最高的,多達43個項目、247公頃,臨港不但有40%的土地還沒動工,而且在已經動工的項目中,還有80%的沒拿出來銷售,這解釋什么?臨港的房子供過于求很相當嚴重了

    雖然臨港早于已經出了品牌項目扎堆的地方,但從經濟發展、人口總量、商業、教育、醫療設施等等方面來看,與城區的差距還是相當明顯的

    盡管當前房價歸屬于洼地,但嚴重的供過于求已經無法只靠區域定位、熱點推動了

    前兩年臨港土地供應數量極大,超出了樓市承載能力

    今年一開年,臨港的房地產市場就蕭條,明里暗里各種降價促銷不斷,看房人還是寥寥

    有意向在臨港購房的朋友,自寄居可以,而且現在正是可以講價的時候,要是投資就算了

    再想到環翠、經區和高區

    按存量住宅總面積由多到少排列,依次是:環翠區(211公頃)、經區(178公頃)、高區(108公頃)

    存量住宅總面積又分成未動工土地面積和已動工未完工土地面積

    環翠區未動工土地面積占到比是45%,高區未動工土地面積占到比是53%

    而經區未動工土地面積占到比是22%

    也就是說,在這些存量住宅用地里,經區大部分都是已經動工了的

    未動工的原因由很多,比如正處于提供施工許可證的階段,所以沒有動工,還有有可能是房企資金困難

    經區這兩年作為威海樓市的主戰場,可以說道是供需兩央,價格平穩,一方面得益于經濟的發展,另一方面得益于土地供應節奏相對合理

    從上個月威海公布的2021年土地出讓計劃來看

    環翠區出讓的數量雖然是最多,但坐落于城中心的好地塊主要都是商業用地,住宅用地都產于在張村、羊亭、溫泉等地

    高區轉讓的土地雖然坐落于中心城區的不少,但面積都比較小,甚至有的地塊只能辟兩棟樓,面積大的地塊主要位于初村

    只有經區轉讓的土地大都集中在中心城區,而且體量都比較大

    可以說,未來一段時間市場的熱點會集中在經區

    04

    這張是萊榮高鐵南海新區段的施工現場圖片,前幾天拍的

    萊榮高鐵西起萊西市,東至榮成市,在威海南海新區另設站點

    這條高鐵力爭2023年12月前全線竣工通車

    通車之后,南海新區和威海城區之間的距離將延長在半小時之內,膠東半島1小時、山東省內2小時,與北京上??蓪崿F4小時快速交通圈

    因為距離的原因,南海新區跟威海城區的掛鉤一直很艱難

    以至于,很多人都忘了威海發展的主軸其實是延伸到南海的,也就是從中心城區到臨港到南海這一條軸線

    現在高鐵線將南海新區圈了進來

    我們在思考這個城市的擴張邊際的時候,似乎也應該步子邁大些

    我是你的媚上游歌

    為你遍尋一水月溫潤之房

    安撫蒙塵的肉身

    照亮靈魂的銀河

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