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    威海律師|個人轉讓房產如何繳納稅款?

    2021-01-13來源:威海淘屋網威海律師|個人轉讓房產如何繳納稅款?

    個人出讓房產是日常經濟生活中一個比較普遍的不道德,一直備受關注,涉及到的政策、稅種、優惠十分復雜。那么個人出讓房產到底需要交納哪些稅呢?讓我們按照住房和非住房條分縷析,以方便各位掌握。

    01

    轉 讓 寄居 房

    (一)轉讓方

    1.增值稅

    征收情形:個人將購買嚴重不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;

    征稅情形:個人將出售2年以上(含2年)的住房對外銷售的,減免增值稅。

    具體計算出來:增值稅=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%

    個人出售住房時間確認:以獲得的房屋產權證或契稅完稅證明上標明的時間作為其購買房屋的時間,包括無償受贈方式取得的住房,但是以其他無償贈與方式獲得的住房,該住房的購房時間按照再次發生受贈不道德后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

    政策依據:

    《財政部 國家稅務總局關于全面沖出營業稅改征增值稅試點的通報》(財稅〔2016〕36號)

    2.附加稅酬勞(以安徽為事例)

    (1)城市維護建設稅:以增值稅稅額為計稅依據,稅率分別為7%、5%、1%(市區,稅率為7%;縣城、鎮的,稅率為5%;其他地區稅率為1%)。自2019年1月1日至2021年12月31日,小規模納稅人(還包括自然人)城建稅減按50%征收。

    具體計算出來:城建稅應納稅額=增值稅×7%×50%

    (2)教育費可選:以增值稅稅額為計稅依據,稅率為3%。(隨增值稅征免)。

    明確計算:教育費附加=增值稅×3%

    (3)地方教育附加:以增值稅稅額為計稅依據,稅率為2%。(隨增值稅征免)。

    具體計算出來:地方教育附加=增值稅×2%

    政策依據:

    《安徽省財政廳 國家稅務總局安徽省稅務局關于我省小規模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》(財稅法〔2019〕119號)

    3、個人所得稅

    征稅情形:個人出讓住房,以其出讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額,按照“財產出讓所得”項目交納個人所得稅。

    征稅情形:個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。

    此處“出租5年以上”是指個人購房至出讓房屋的時間約5年以上。對于個人購房日期的確認,個人購買的公有住房,以其購房合約的生效時間、房款收據出示日期或房屋產權證上注明的時間,依照孰先原則確認;個人出售的其他住房,以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證標明日期,按照孰先原則確認。個人轉讓房屋的日期,以銷售發票上注明的時間為準?!凹彝ノㄒ簧钣梅俊笔撬冈谕皇?、自治區、直轄市范圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅享有一套住房。

    政策依據:

    《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征稅個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)

    《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發〔2007〕33號)

    4、土地增值稅

    對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

    政策依據:

    《關于調整房地產交易環節稅收政策的通報》(財稅〔2008〕137號)

    5、印花稅

    對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅

    政策依據:

    《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)

    (二)受讓方

    1.契稅

    (1)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、未婚以及未成年子女,折合),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

    (2)對個人購買家庭第二套提高性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

    家庭第二套提高性住房是指已擁有一套住房的家庭,出售的家庭第二套住房。

    政策依據:

    《財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通報》(財稅〔2016〕23號)

    2.印花稅

    對個人銷售或出售住房暫免征稅印花稅

    政策依據:

    《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通報》(財稅〔2008〕137號)

    02

    并轉 讓 非 寄居 房

    (一)、轉讓方

    1.增值稅

    個人銷售其取得(含原為)的不動產(不含其購買的住房),應以獲得的全部價款和價外費用減去該項不動產購買原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。

    2.附加稅酬勞(以安徽為事例)

    (1)城市確保建設稅:以增值稅稅額為計稅依據,稅率分別為7%、5%、1%(市區,稅率為7%;縣城、鎮的,稅率為5%;其他地區稅率為1%)。自2019年1月1日至2021年12月31日,小規模納稅人(還包括自然人)城建稅減按50%征稅。

    明確計算:城建稅應納稅額=增值稅×7%×50%

    (2)教育費可選:以增值稅稅額為計稅依據,稅率為3%。(隨增值稅征免)。

    具體計算:教育費附加=增值稅×3%

    (3)地方教育附加:以增值稅稅額為計稅依據,稅率為2%。(隨增值稅征免)。

    明確計算出來:地方教育可選=增值稅×2%

    政策依據:

    《安徽省財政廳 國家稅務總局安徽省稅務局關于我省小規模納稅人減按50%征收地方稅及可選的通知》(財稅法〔2019〕119號)

    3、個人所得稅

    以財產轉讓收入減除房屋原值、轉讓住房過程中交納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額,按照“財產轉讓扣除”20%的稅率交納個人所得稅

    4、土地增值稅

    個人出售非住房必須交納土地增值稅,對需要獲取合法、原始、準確的憑證,并能正確計算出來應納稅額的,應采行查賬征稅,納稅人轉讓房地產所獲得的收入扣除項目金額后的余額,為增值額,根據增值額未多達扣減項目金額的比例,分別適用30%-60%平均的四級超率累進稅率。

    轉讓舊房的扣除項目金額,還包括房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所繳納的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節交納的稅金。

    5、印花稅

    個人出讓非住房簽定的合同應該依照“產權移往書據”征收印花稅。

    政策依據:

    《財政部 國家稅務總局關于印花稅若干政策的通報》(財稅〔2006〕162號)

    (二)受讓方

    1.契稅(以安徽為例)

    自2019年3月1日起,對個人購買非住房,按照3%的稅率征稅契稅。

    政策依據:

    《安徽省財政廳 國家稅務總局安徽省稅務局關于調整契稅限于稅率的通知》(財稅法〔2019〕120號)

    2.印花稅

    個人購買非住房簽定的合同應當依照“產權移往書據”征收印花稅。

    政策依據:

    《財政部 國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)

    來源:安徽稅務微信公眾號

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